在美国买房要花哪些钱 (FWD)

整整一年前,我的同事Xiao有一篇博文《美国买房纪实》,谈他在美国十多年里租房、买房、卖房再买房的经历,顺带介绍美东各地的风土人情,跌宕起伏,读来感同身受,获益匪浅。最近有读者希望了解在美国买房具体操作方面的事情,特别是有哪些地方要花钱,花多少钱等。本文即对此作一简单介绍。

这样的前二后三层,3卧2.5卫浴,居住面积250平米,占地大约两市亩,距离华盛顿市区车程30分钟左右的独栋屋,目前市价40万美元(Jianan)

这样的前二后三层,3卧2.5卫浴,居住面积250平米,占地大约两市亩,距离华盛顿市区车程30分钟左右的独栋屋,目前市价40万美元(Jianan)

首先,买房要看房价。繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location, Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。

前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万左右!忙不迭把我家大掌柜叫过来,就在我们寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘:(Walnuts Creek) McDonough, GA,这是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!

当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没有想到的问题,防止以后出现麻烦。

交易当中最重要的是首付和贷款。前几年房市牛的时候,贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然,很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款,20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动),意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%到5%之间,不同贷款机构有所不同,折合年利率之后,还以刚才30万的房子为例,你的月供大约在1250到1350美元之间。

贷款公司还会给你一些选项,最主要的是所谓点数(Points),也就是你手头有现款可以付给银行,用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行,银行给你一个点数,你的利率会降低0.125%,算下来月供可以减少18美元左右,30年下来可以节省6480美元。

过户的时候要支付贷款手续费,24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税,这个税多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费,还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益,则是从卖方那里拿的。按照美国的通例,卖方要从房价中拿出6%,平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候,或者竞争激烈的情况下,有时也会降低抽头的份额。

如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

最后要记住的是,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄),认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。

再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产税等,这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。

这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账记录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。以后我们有机会再谈美国人的信用问题。

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23 THOUGHTS ON “在美国买房要花哪些钱”

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  3. “他山之石可以攻玉”,了解美国的制度编排对目前国内风头正紧的房产税及高企的房价有更好的借鉴意义。

     
  4. 扯淡的文章,无非就是利用中国人现在心里的一点点小不满,挑拨离间罢了。
    楼主你能告诉我你说那40万房子在什么地方么?房子是哪年的么?
    在美国住宅区是否安全很重要(因为都是独立房,邻居住很远),还有学区好坏。各种苛捐杂税很多。而且光说地皮也归房主,但没说那40万的房子是哪年的?在美国50年以上的房子很多的。美使馆也知道中国老百姓好忽悠啊。
    在美国基本上是大公司引导潮流,引导就业,加州为例,加州首府的房价比海湾地区至少低四成。米国是小政府,米国政府的开销虽然很大,但绝对的大头是transfer payment不是最终消费。驻华使馆抓住了中国消费者心理。
    这位美史馆人士嘴里面40万的房子不会是在Prince George County, Maryland吧?要是有人愿意花40万在那买这个房, 我还建议您也买支给力的枪,而且要随时子弹上膛。
    这位美史馆人士还忘了,底特律的黑人区房价更低。但你问问你自己,你敢去住么?

    楼上说大学毕业生一般年薪都有$35000.00,实际上比你这个数目要高,但是,你不交税么?你知道美国人要抽多少税去养那些可能一辈子不干活都靠吃低保卖药片的黑人么?

    我想告诉这位“美使馆人员”,你可以忽悠一批人。可别当大家都是傻瓜。你们想再搞乱中国估计会比较难了。不是80年代了。
    而且你们美国自己的非洲化,拉美化也是不可逆转的趋势了。虽然说有人急了,比如亚利桑那的那个法案, 不过, 你知道什么是大趋势么?你们真的快完了。

     
  5. 美国和中国截然不同,究其原因,美国是老百姓当主,中国是当权者独裁。我们期望美国把中国的寄生虫消灭,

     
  6. 怎么不说一下房屋永久产权当遗产后应该交的税率,大概可以重新买一栋还是百分之几多少,要客观就来客观算算啊,交多久可以重新买一栋?

     
  7. 首先要感谢这位“一个在美国的中国人”,让我明白了对一个如此直白的事实陈述都可以引发令人难以想象的激烈反响。
    写作这篇短文的原因,是因为大约两个月前,一批中国媒体人来访,提出希望了解美国人生活当中的一些具体问题,其中就包括买房租房等。回答您的同胞的问题反而成了“挑拨离间”,甚至企图“搞乱中国”,未免想象力过于丰富了一点。
    以下是您的几个具体质疑。
    那栋40万美元的房子是在华盛顿西南的弗吉尼亚州威廉王子县。该社区有大约200户住宅,建于1997至2000年间。
    那里的学区在美国属于很好的学区。被美国承诺联盟评为2010年全国100个最佳青年社区之一,获得州教育部颁发的21世纪社区学习中心2010年度奖、美国学校管理协会2010年度模范奖、2010年度数学教学奖、弗吉尼亚州音乐教育协会蓝带学校奖等诸多奖项,全州小学的前100名有9所位于这个学区。
    这里的治安状况比这位“在美国的中国人”所说的PG County要好很多。PG County的治安在美国确实不算好,但是也不像其所渲染的那么恐怖,我有一个朋友就住在那里,我去他那里从来没有见过任何一家人家安装防盗窗。而且在美国越是往郊区走,就越安全,这是大家的常识。
    至于“苛捐杂税”问题,我在这篇短文中对房地产税的用途已有说明,就不重复了。这里只附带回答“真真假假”提出的遗产税问题:美国联邦政府现在对于总值在500万美元以下的房产和其他一些属于遗产的财物免征遗产税,超过500万以上的部分遗产税率为35%。而美国人个人财产超过100万美元的占全体美国人不到1%,所以绝大多数普通老百姓轮不到考虑这个问题。
    其实我的博文主要讲的是买房子的时候除了房价之外还要花哪些钱,并没有着重介绍美国的房价。这位“在美国的中国人”的话倒是提醒我应该对美国的房价做一个稍微详细的介绍。请看我星期一的博文。

     
  8. 一个在美国的中国人

    归根结底你除了攻击扣帽子就只说了两件事:

    第一,你觉得黑人区房价低但是不能住。感情在你眼里黑人不是美国人,或者可以说穷人不是美国人。
    第二,你反对有钱人多交税养穷人。这一点我已经不想去反驳你了。

    既然这样,你回国多好,这里穷人绝对买不起房,富人也不用多交多少税,交了的也不一定会用在那些让你看不起的穷人身上。多好,我觉得你这样的人在美国,既委屈了你自己,也污染了北美大陆,何必呢。

     
  9. 这里好象没有写清楚很多具体的情况,每个州对于买房后征收的税都不一样吧.据我所知,在New Hampshire,一个跟图片上差不多大小面积的房子,光是房产税就要将近5000每个月哦,还没算上其他杂费什么的.我现在就在NH地区读书.

     
  10. 说得好实行,在三藩市华人区房价80-120W呀,这是有钱人的天堂,美国中国都一个样。

     
  11. ‘那栋40万美元的房子是在华盛顿西南的弗吉尼亚州威廉王子县。该社区有大约200户住宅,建于1997至2000年间。“

    碰巧我昨天在经纪人的带领下去那边看了新房子,叫the villages of piedmont,全新,联排带双车库全装修32W起,对房子本身非常满意,地段还是差了点,从40号出口上66号公路往华盛顿方向开,限速内全速进行,不堵车不减速,30分钟绝对到不了华盛顿出口~

     
  12. 您说的没错,您看的那个地方是稍微远一点。我照片上的房子,是在波托马克购物中心附近,走I95/I395的共乘车道,不塞车30~35分钟绝对过河进城。

     
  13. 我们看的房子在Haymarket,在66号公路边上,实际上下班时间不堵车是绝对不可能的事:(

     
  14. 距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。

    当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没有想到的问题,防止以后出现麻烦。

    最后要记住的是,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

     
  15. 利用自己的专业优势
    发挥所长
    在自己的职业位置上
    为他人节省时间精力并因此带来(创造)价值

     
  16. 中国官僚

    不解决问题
    专门创造新问题
    还愚蠢的掩盖各种问题

    毫无价值可言

     
  17. 是啊。不过您不必选择住在“天堂”,可以选择住在“人间”呀。

     
  18. 您说的没有错。您所在NH以及其他新英格兰地区的房产税都远远高于其他地方,这也是那里无论是教育还是其他社会福利都好过其他地方的原因。
    但是即使是在新罕布什尔州,不同的县份税率也不一样。单说县里征收的房产(教育)税,有的超过10%,有的免征。
    美国就是这样一个地方权力很大的国家。每个地方的老百姓可以决定相当多的和自身有关的事务。

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